以前靠“价格战”走量，现在购房者更看重配套和确定性。
中房报记者 刘亚 实习生荆博 北京报道
一线城市的房地产市场结构正在经历微妙的变化，其中，北京的二手房市场尤为突出，堪称这一趋势的典型代表。
根据最新成交数据，北京4月份的二手房（包括住宅和非住宅）总成交量高达17556套，这一数字显著超过了杭州、青岛等新一线城市。在各个区域中，朝阳区的成交量位居首位，紧随其后的是海淀区和丰台区。然而，密云区、门头沟区等偏远地区的成交量却十分低迷，部分业主尝试通过降价来促进销售，但效果并不理想。此外，房山等远郊板块的房源交易周期较长，去化压力较大。
市场行情与销售趋势同样显现出这一趋势。据国家统计局公布的数据，4月份，北京二手房住宅的售价较上月略有下降，然而销售量却同比有所增长，整体呈现稳定态势。在核心区域，买卖双方的积极性很高，其抵御下跌的能力和弹性尤为明显。以德胜学区为例，即便是一些老旧小区的房源也依然受到热捧，尤其是小户型，因其价格低廉、学区属性突出，成为了刚性需求者的首选。优质房产的稀缺性愈发明显，成交周期也因此显著缩短。
与此形成强烈反差的是郊区市场的“价格齐跌”现象。在房山区，挂牌均价出现下滑，议价空间扩大，一些房源甚至挂牌超过一年仍未售出；而在延庆区，二手房的参考均价也在持续走低，由于公共交通不便利、通勤成本高昂，这使得该区域难以吸引到购房者。
这种趋势并非仅限于北京，上海、广州等一线城市也普遍出现了“中心区域价格上涨、周边地区价格下跌”的现象。核心地带凭借其独特的优势，成为了资本和需求的“安全港”，而边缘地带则因为配套设施的不足和产业的缺失而陷入了困境。
广州市增城区一家中介机构的员工指出，以往他们通过价格竞争来增加成交量，但如今购房者更加重视配套设施的完善以及购房的确定性。
“一天三价”的核心房源
实地考察结果显示，在四月，北京的核心区域买卖意愿依然旺盛，市场运作展现出明显的抗跌力和弹性。
德胜学区地处北京市西城区，该区域超过60%的住宅属于1990年以前建造的老旧住宅区，这些房屋的年龄普遍超过30年，面临着老化的问题。在4月28日，一套面积为60平方米的典型老旧住宅被挂牌出售，当天吸引了8组看房者，并在第三天以比预期高出3%的价格成交，成交总价超过了880万元。
西城月坛、海淀万柳等区域的小户型因其价格亲民、教育资源丰富，成为了刚性需求住房者的首选之地。中介机构的负责人指出，在西城德胜等学区，60至80平方米的刚需户型所占比例不到30%。加之4月底入学信息采集的截止日期临近，家长们纷纷加快了购房步伐，导致优质房产的稀缺性愈发明显。西城区一家中介公司内部人士披露，近期新挂出的“双学区”房源备受关注，其平均咨询次数已超过20批次，个别房源甚至出现了“一日三价”的激烈竞拍局面，而平均成交时间也从原先的10天大幅缩短至5天。
在北京西城区的三里河区域，类似的情形也屡见不鲜。以4月中旬的一笔买卖为例，一对年轻夫妇从看房到成交仅用了短短3天时间。据中介经纪人赵虎回忆，这套房源上架仅5天，尽管面积只有60平方米，但布局得当，空间利用率高，而且价格在同类型房源中更具吸引力，在核心区域堪称性价比极高的优质房产。
链家发布的统计数据显示，位于北京核心区域的优质房源，其平均成交所需时间已经由去年的90天大幅缩短至54天，这一变化使得成交周期减少了40%。
与之形成鲜明对比的是郊区市场的低迷。
4月份，房山区挂牌的平均价格是每平方米2.5万元，这一数字较去年同期下降了14.4%。然而，实际价格可能还要低，大约在每平方米2万元左右。据房山区一家中介公司的负责人透露，长阳板块的议价空间可以达到8.3%。此外，一些房源的挂牌时间已经超过一年，但至今仍未售出，这显示出市场面临着较大的去化压力。
房山板块地处北京市西南边缘，虽与市中心相比在教育、商业、医疗等资源上并无明显不足，但整体质量却与市区存在较大差距。特别是在教育领域，房山区内优质学校数量不多，高等教育主要依赖北京理工大学和中国社会科学大学，与东西城、海淀等教育发达区域相比，存在显著差异。尽管房价相对较低，但仍难以吸引那些有子女教育需求的购房者。
延庆板块地处北京西北远郊，其二手房价格在4月份的参考均价为每平方米16723元，较3月份环比下跌了1.42%，与去年同期相比则下跌了12.78%，这一下降趋势与3月份保持一致。延庆区域在公共交通方面存在明显不足，公交线路覆盖范围有限，这是该区域难以忽视的不足之处。延庆某中介公司的负责人直言不讳地指出。
延庆的房价尚不及市区的一半，然而，即便通勤费用至少需70元，每天耗费约100分钟在路上的时间损失，这对我来说是难以忍受的。居住在北京市中心的小李购房者坦言，正是由于无法承受如此高昂的时间代价，他最终放弃了在郊区购置房产的打算。
分化共性
绿中介的数据揭示，至5月7日，北京的二手房挂牌数量已攀升至140902套，库存量不断增多，且增长势头并未有所减缓。非核心区域正遭遇交易周期延长、潜在买家不足等多重挑战，在去化压力不断加大的背景下，二手房的价格或许将面临新一轮的下跌。
一些受访者透露，他们正保持谨慎的观察立场，同时期待着房价能够继续下降，以便抓住低价购入的良机。
北京并非唯一的例子，上海、广州等众多一线城市也正遭遇“中心区域价格上涨、周边地区价格下跌”的明显分化现象。
上海的核心区域，如黄浦等地，新房的平均价格已经高达每平方米10.5万元。其中，一些项目，比如保利外滩序BUND88，其单价甚至超过了12.7万元/平方米。静安和长宁区域的次新房二手房挂牌价较之前一个月上涨了0.1%。学区房和靠近江边的房产成为了市场上的抢手货。然而，在崇明、金山等远郊地区，新房的平均价格仅为1.6万至1.7万元/平方米，有些老旧二手房的总价甚至不到一百万。这让经纪人感叹，房价已经跌回到了2016年的水平。
广州海珠、荔湾等核心区域，其优质的学区房和江景房，深受购房者的青睐。据广东中原地产的负责人黄韬透露，自2024年10月起，核心区域的成交量呈现出持续上升的趋势。截至4月，广州二手住宅的网签量同比大幅增长了12.97%，其中华景新城等一些传统小区的涨幅甚至超过了20%。
核心区周边，如增城、花都等外围地带，与中心区域形成了显著的反差。据克而瑞的统计，广州市的整体库存去化周期已经超过了20个月，其中增城区的库存占比更是高达20%以上，位居各区域之首。
专家指出，一线城市市场的分布情况揭示了城市发展的不平衡问题。其中，核心区域凭借其独特的资源配置和政策优势，成为了资本和需求的避难所，而边缘地带由于配套设施不足和产业空白，往往容易陷入困境。
在未来的发展过程中，随着城市化的不断推进，核心区域的房产可能会变得更加稀缺，其投资价值也可能进一步增强，从而使得房价的稳定性更加明显。与此同时，如果外围区域在交通、教育资源等方面不能实现显著的提升，它们可能会长期陷入销售难题。对于购房者来说，清晰地界定自己的需求——是追求资源的确定性还是更看重成本效益——将直接影响到他们的购买决策。
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