对于某些人而言，宠物构成了他们生活中不可或缺的伴侣，然而在房东的眼中，租客若携带有宠物，可能会对房屋造成损害，进而影响房屋的再次出租或房东未来的自住。若房东禁止，而租客却在出租房中秘密饲养宠物，由此引发的纠纷便接踵而至。记者在采访中发现，近期携带宠物租房的情况频发，并引发了多起诉讼。最终，法院的判决为那些打算携宠租房的租客以及房东提供了避免此类纠纷的参考价值。
大学生养猫抓花家具被房东索赔3.4万
5月26日，北京市通州区人民法院对外发布了一则涉及宠物饲养引发的租赁合同争议案例。2023年4月，一名名叫小林的大学生与一家房屋租赁企业签署了《房屋租赁协议》，月租金定为5400元。协议中明确规定“禁止饲养宠物（除非甲方予以同意）”，若违反此规定，需支付相当于月租金两倍的违约金。一年之后，小林选择搬离，租赁公司在收回房屋时，却发现屋内猫毛遍布、家具上留下抓痕、电视亦遭损坏，于是向法院提起诉讼，要求小林支付违约金、维修费用以及租赁税费等，总计3.4万元。小林在答辩中提出，他在签约之前，已得到房屋租赁公司工作人员的口头许可，允许其养猫，并且部分损坏是正常使用中的磨损，而房屋租赁公司在“提灯验房”时提出的赔偿金额过高，他认为这是对方恶意敲诈。
法院审理后认定，该案中的“禁止饲养宠物”规定表述清晰，旨在维护租赁物的权益，并未明显增加承租者的义务；同时，该规定内容详尽且明确，是房屋租赁领域中的常见条款，因此应被视为有效条款。小林未能出示证据证明房屋租赁公司允许其养猫，因此应承担无法提供证据的责任，其未经允许擅自养宠物已构成违约行为，需承担相应的违约责任。
在本案中，房屋租赁公司提出要求进行全额赔偿，而小林则认为部分损坏系自然老化。经过审理，法院指出，赔偿损失应当依照“必要性加合理性”的标准来确定。真皮沙发、餐椅、床具等家具由于宠物的抓挠所导致的结构性损伤，例如大面积的抓痕和皮质的撕裂，这些并非是正常使用过程中产生的；至于窗帘、床垫等物品因宠物的毛发和污渍而产生的清洗费用，也应视为实际损失，并应予以赔偿。对于壁纸翘起、纱窗开关磨损等房屋在长期使用过程中产生的自然损耗，责任应由房东自行负责。在案件审理过程中，法院依据购置证明、折旧比例以及维修、清洁的相关票据，判定房屋租赁公司提出的维修费和清洁费总计13000元的主张合理。
合同中规定的违约金是月租金的两倍，即10800元，但小林觉得这个数额远远超出了他实际遭受的损失。法院判定小林擅自养宠物违反了合同，需要承担违约责任并支付违约金。然而，违约金的设定应以“弥补损失”为主要目的，并遵循“补偿为主、惩罚为辅”的原则。依据《民法典》第五百八十五条的规定，如果违约金过高超过了实际损失，法院可以应当事人的请求对违约金进行适当的调整。最后，法院综合考虑了双方的过错程度以及所遭受的损失，决定将违约金数额调整为1000元。
法院判定，房屋租赁公司提出小林需支付3000元租赁税费的主张，但依据《税收征收管理法》第四条的规定，房屋租赁税费应由出租人负责缴纳。租赁合同中关于“税费由承租人承担”的条款，仅是双方对费用承担责任的约定。经审查，小林所缴租金已包含税费部分，房屋租赁公司再次提出税费要求，构成重复收费，故法院依法予以拒绝。小林被判决需向该房屋租赁企业支付违约金，同时还要对各项损失进行赔偿，总计金额达到14000元。对此，小林表示不满，遂向上级法院提起上诉。在二审审理过程中，法院最终确认并保留了原判。至此，该案件已经正式生效。
因养宠物被房东勒令搬走还要扣下押金
记者从中国裁判文书网得知，重庆市江北区人民法院于5月20日公布了一起由养宠物引起的房屋租赁合同争议案件。
法院审理后确认的事实包括：2024年6月24日，被告李某（出租方）与案外人杨某某（承租方）达成一项房屋租赁协议，具体内容如下：首先，杨某某租赁了李某位于重庆市江北区的一处房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2024年6月24日起至2025年6月23日止，并支付了2000元作为保证金；其次，租客的年龄上限为60岁，且不得饲养宠物；再者，若杨某某出现以下行为之一，李某有权单方面终止合同，不退还保证金，并收回房屋：一是拖欠租金、物业管理费及水电费等超过5天；二是擅自更改房屋用途或主体结构；三是租赁期间居住人数超出合同规定；四是因扰民、养宠物等行为影响他人正常生活，导致邻居或居委会投诉，或派出所介入协调；五是利用房屋进行违法行为，损害公共利益；最后，若在租赁期满前需要退租，杨某某需提前15天以上通知李某，否则李某有权从保证金中扣除30%作为服务费。
由于杨某某不再需要继续租赁，经过三方达成共识，该租赁合同于2024年8月10日进行了调整，将承租方变更为原告谭某。原告谭某在被告李某与杨某某的房屋租赁合同上签下了自己的名字，并亲自书写了“同意并履行本协议”的字样。杨某某已将租金支付至2024年8月19日。紧接着，在2024年8月11日，谭某正式搬入了涉案的房屋。2024年8月13日，谭某在涉案房屋中养宠物，导致双方出现争执。随后，2024年8月15日，谭某搬离了该房屋。在庭审过程中，被告李某承认自己尚未退还给杨某某2000元保证金。关于这些事实，房屋租赁合同、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据均有记录，并在庭审中经过质证，这些证据已经充分证明了上述情况。
法院判定，该租赁协议体现了双方的真实意愿，且其条款未违背国家法律及行政规章中具有强制力的条款。依照法律确立的协议，对签约双方均产生法律上的约束，双方应遵照协议内容各自履行相应的责任。在本案中，杨某某、原告以及被告达成共识，决定对房屋租赁合同的承租人进行更换。自2024年8月10日起，原告与被告之间正式建立了房屋租赁合同关系，且原合同条款依然有效。此前，杨某某曾支付了2000元保证金，但被告尚未退还。鉴于此，该笔保证金在承租方变更后，应被视为原告所缴纳。
李某以原告饲养宠物为借口拒绝退还保证金，然而合同中并未将饲养宠物列为不予退还保证金的条件。鉴于此，李某以该理由主张不退还全部保证金，但此观点并未被法院接受。尽管如此，合同中确实有明确规定禁止饲养宠物。鉴于谭某饲养了宠物，这违反了双方的约定。因此，李某要求谭某搬离，这属于因原告违约而非被告原因导致的合同提前终止。此外，依据合同规定，若租赁期满前需退还房屋，承租人必须提前告知出租方。若未履行此义务，出租方有权从保证金中扣除30%作为服务费用。在本案中，由于房屋租赁合同非因被告责任而提前解除，法院在全面考量合同执行状况及双方过错程度的基础上，参照上述条款，从保证金中扣除30%，即600元，随后被告需将剩余的1400元退还给原告。
根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百六十五条的相关规定，现作出如下判决：自本判决生效之时起，被告李某需在十日内向原告谭某退还保证金1400元；同时，原告谭某的其他诉讼请求不予支持。
律师提醒：租房能不能养宠物，应避免口头约定
江苏同大律师事务所的李小亮律师指出，在租赁房屋的过程中，无论是租客还是房东，都应确保自身的合法权益不受侵害。对于打算带宠物入住的租客来说，在签订合同之前，务必弄清楚房东是否接纳宠物。若房东同意，那么仅仅口头上的答应是不够的，必须通过书面协议来明确这一条款，以防止将来发生争议。同时，在入住时，租客应与房东一同检查房屋状况，并拍摄照片或视频作为证据保存。入住之后，务必严格遵循合同中的规定，对宠物进行妥善照料，努力保持房屋及其内部物品的清洁与完好，防止宠物行为引发房屋损坏，比如家具被抓伤、环境被污染等情况。一旦宠物造成物品损坏等问题，应立即与房东沟通，商讨维修或赔偿的具体方案。
作为房东，若规定租客不得饲养宠物，应在租赁协议中明确标注“禁止饲养宠物”的相关条款，并详细规定违约金数额以及房屋损坏的赔偿标准。在收回房屋时，应仔细检查房屋的实际情况，并妥善保存可能存在的损坏证据。在提出赔偿要求时，必须坚持“必要性加合理性”的原则，以免提出过高的索赔要求。房东在处理押金问题时，不应擅自扣除，只有在租客违约的情况下，才应按照合同约定和法律规定，依法合理地维护自身权益。
当租户与业主发生争执时，建议首先尝试协商解决。若双方能够就问题达成共识，应签署一份书面合同，以避免后续的纠纷。若协商无果，租户可以寻求法律途径，通过法院诉讼来解决问题。在此过程中，租户需要出示业主同意其养宠物的证据，以及证明损坏是正常磨损的凭证；而业主则需提供赔偿的依据和损坏的证明材料。扬子晚报/紫牛新闻记者郭一鹏报道。
校对 潘政
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