房子卖完就拆迁，亏一半算商业风险？出租出售前先看明白
合同签订之际, 你并不了解房子即将面临拆迁之事, 销售完成之后才发觉亏损幅度超过一半有余。你声称这属于“重大误解”, 然而法律却认定——此并非误解, 而是商业风险。
广州, 在2024年11月的时候, 李先生委托了中介去出售自己名下的房屋, 经由中介进行撮合, 他和买家王女士签订了房屋买卖合同, 合同总价是168万元, 每平方米的价格约为2.6万元。
随后, 王女士按照约定支付了首付, 并且办理了贷款事宜, 进而顺利地完成了产权过户, 之后拿到房产证便入住了。几天过后, 李先生知晓了这套房子被纳入到了拆迁范围之内, 其补偿标准达到六万元每平方米。于是他提出要解除合同, 然而王女士予以了拒绝。后续, 李先生将此事起诉到了法院, 诉求是要求撤销合同。
他的理由是：签约时不知道房屋即将拆迁，属于“重大误解”。
王女士进行反驳, 称她买房乃是出于自住刚需, 为此反复看房长达半年时间, 并非是进行炒房投机行为。并且, 一百六十八万元的价格符合签约之时相同地段的市场行情, 同时该交易是买卖双方真实的意思表示。
广州市海珠区人民法院进行了一审判决, 此判决为驳回李先生全部诉讼请求, 双方均没有选择上诉, 该判决已然生效。
你于签合同之际并不晓得房子即将面临拆迁, 待卖完之后方才知晓亏了高达一半多。你声称这属于“重大误解”, 然而法律却论断它并非误解, 而是商业风险。后悔药在药店之中是买不到的, 在法庭之上同样也是买不到的。
一、什么叫“重大误解”？法律上的定义和普通人想的不一样
《民法典》当中的第一百四十七条规定, 基于重大误解而实施了的民事法律行为, 行为人拥有请求人民法院或者仲裁机构去予以撤销的权利。
众多的人瞅见这条法律条文, 觉得“我那时不晓得”便是“重大的误解”。它乃是一处极具要害性的认知方面的空白地带。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第十九条第一款, 对“重大误解”的认定, 有着明确标准, 行为人对于行为的性质, 或是对方当事人, 又或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等, 产生了错误认识, 按照通常理解, 要是不发生该错误认识, 行为人就不会作出相应意思表示的, 这种情况可以认定为重大误解。
是哪方面的属性, 致使李先生对这套房子产生了错误认识呢? 位置方面——不存在有误。面积方面——不存在有误。权属方面——不存在有误。在他签订合同之际, 所售卖的正是这套房子, 办理过户手续的同样是这套房子。他对于交易时的标的物, 并不存在任何认识上的错误。
他唯一“不清楚”的, 是在签约之后才出现的事情, 那就是这套房被划到了拆迁范围, 而且补偿标准提升到了6万。“签约那时不清楚未来会进行拆迁”, 这称作对交易后果的预期出现落空, 并非对交易本身存在重大误解。房屋作为一种大宗商品, 其价格会因政策、市场等各类因素的作用而发生波动, 这本来就属于正常的商业风险。李先生身为具有完全民事行为能力的人, 按理应当晓得交易风险。合同一旦签署, 双方都应当坚守诚信去履行。事后要是反悔, 在法律上没有依据, 并且也违背了契约精神。
法官于判词之中讲了一句极为透辟明晰的话语, ——在签订合约之后, 由于拆迁补偿方案致使房价急剧飙升, 这属于在履约完成之后新出现的状况, 不能够反过来推断在签订协约的时候存在认识上的错误。李先生宣称“要是知晓即将面临拆迁决然不会售出”, 实际上是对于未来收益遭受落空的一种遗憾之情, 而并非是对于房屋当下所具备的属性出现认知上的偏差。
“重大误解”体现为签约当时就出现了错误情形, 具体是将A房错当作B房, 把假货当成真货使用了且把租赁行为错误地理解成了买卖行为。“后悔”指的却是签约之后才察觉到错误, 具体表现为卖完资产后才发现亏损了, 签订合同完成后才发现价格上涨了, 办理产权过户手续完成以后才发现房屋面临拆迁情况了。前者属于法律所认定的能够撤销合同的事由, 而后者则是法律规定要求当事人自行去承担的商业风险。
二、这个案子给所有买卖房的人划了两条线
第一条关于线, 在签约之前并不知晓的那些信息, 并非全都必然会构成所谓的“重大误解”。房子此种交易属于大宗性质, 其价格会受到政策、市场以及规划等诸多不同因素的影响。在签约之前不存在拆迁通知的情况, 并且同地段的房价未曾出现异常波动, 而这些信息双方都是无法掌握到的, 这属于正常范畴内的商业不确定性状况。法律所规定的并非每个人在签约之前都必须能够预见到未来的情况, 然而法律却要求每个人在签约之后都需要去承担“未来的实际情形不如预期”这样的商业风险。
第二条线: 合同一经签订, 就不得因“亏了”而反悔。在此案里, 李先生签约之际未受欺诈、胁迫, 也未对房屋基本属性存在错误认知。其卖房的决策乃是基于自身生活所需作出的真实意思体现。合同具备效力, 双方都应予以遵守。事后发觉“卖亏了”——这份遗憾法律予以理解, 只是这份遗憾无法使合同作废。法官说得很直白: “重大误解”并非后悔药。签署合约之后, 由于政策以及市场发生变化, 进而致使房屋价格出现波动, 此情况属于正常的商业变化范畴, 是交易双方本来就应当自行承担的商业风险, 并不构成撤销合同的依据所在。
买家运气好, 才会在签约之后房子涨价；买家有风险, 是因为签约之后房子跌价。卖家会遗憾, 是签约之后房子被拆迁；卖家有运气, 就是签约之后房子烂尾了。法律不保护任何一方因“早知道就多赚几十万”而产生的后悔, 只保护签约那一刻双方真实的意思表示。
三、替你喊两句心里话
第一句：
你在做签订合同这个行为的时候, 并不晓得房子是要面临拆迁这种后续情况的, 在完成售卖之后才发觉自己亏掉了一半。你声称这属于“重大误解”——然而法律却给出了否定的判定。你并未在房子的位置、面积以及产权这些方面出现辨认错误。你仅仅是在签订合同之后没能预先预估到会发生些什么事情。这并非是误解, 而是商业范畴内所存在的风险因素。法律是不会开出后悔药这样的解决办法的。
第二句：
契约精神其实挺容易理解的, 那就是一旦签了约, 就得认。你可不能在签约的时候开开心心收下一百六十八万, 等签完约遇到拆迁了, 才回过头来说“我当时根本就不知道会这样”。买家跟卖家在签约的那个瞬间, 地位是平等对等的。卖家要承受“卖完之后价格就上涨”的那种风险, 买家则要担负“买完之后价格就下跌”的风险。不管是谁都不可以因为自己亏了, 就主张让合同失去效力作废。
四、你现在就能做的两件事
第一件事, 倘若你正处于卖房的状态, 那么在签约之前, 花费一周的时间, 前往规划部门以及住建部门的网站, 去查询一下所在区域的拆迁征收公告, 还有近期待批的规划。并不需要查到精确无比的红线图, 仅仅只需确认当下有没有公开的征收公告, 有没有正在征求意见的拆迁方案。这些均属于公开的信息, 查询了不会有损失, 没有查到也断然不会改变交易本身所具备的法律效力, 然而查询了能够使你的决策信息更加充分, 事后不会因为“早知道去查一下”而心生遗憾。
第二件事, 倘若你身为买家, 在签约以前, 去确认一下这套房子所处片区在最近这段时间的政策以及规划信息。这并非是要让你去规避“卖家反悔”这种情况, 毕竟法律已然明确无疑地保护了你的交易安全。而是在你遭遇卖家反悔, 并且被起诉要求撤销合同的时候, 你能够清晰明确地告知对方: “这属于商业风险, 并非重大误解。合同是有效的, 请继续履行。”。
房屋买卖合同中的“重大误解”与“商业风险”速查表
情形 法律定性 能否撤销合同
签约时对房屋面积、位置、权属等基本属性产生错误认识
重大误解
可申请撤销
签约时被对方欺诈，对方故意隐瞒房屋重大瑕疵
欺诈
可申请撤销
签约后得知房屋被纳入拆迁范围，补偿标准远高于售价
商业风险
不可撤销
签约后房价因市场变化涨跌
商业风险
不可撤销