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公寓的租户都是哪些人群
公寓的租户具体如下：1、学历更高：与普通商品房的租户相比，本科及研究生比例更高。
2、更年轻：90后尤其是95后选择长租公寓的比例更高。
3、高低收入两极分化：年入30万以下的中低收入群体选择长租公寓的比例更高；年入百万以上的群体更倾向于选择高端服务公寓，而30-80万左右的中收入群体选择长租公寓的比例相对较低，与市场供给也有一定关系，蓝领公寓、普通白领公寓、高端公寓相继进入市场，满足中收入群体的公寓产品有一定不足。
4、职业更光鲜：公司中层管理人员、事业单位工作人员或公务员、专业技术人员及自由职业者选择长租公寓的比例更高。
长租公寓是什么意思
我是包租公陈爵爷。
首先解答一下何为包租，包租就是指把业主手上的闲置房源租下来，进行简单装修，然后租给其他租客，赚取其中的租金溢价，过去从事这种包租的，一般被称为“二房东”。
二房东的房子一般以大学周边的中低端房子为主，装修比较差，房间比较多，也没有配备保洁、维修、管家等人员，当然，价格一般也会比较便宜。
现在的长租公寓是指在过去二房东的基础之上，以公司的组织方式，对房子装修成统一风格，拥有自己的品牌，并配备了保洁、维修、管家等人员。
长租公寓的房子装修一般是中端以上，家具家电齐全，整洁干净，可以拎包入住，当然价格也能稍微高一些。
可以说长租公寓就是二房东的2.0版本。
在过去的几年，长租公寓处于资本的一个风口之中，也迎来了井喷式发展。
这主要归功于过去20年中国房地产的高速发展。
在这期间，国内建造了无数的住宅，而且房价也是水涨船高，以北京为例，房价已经上涨了十几倍。
这就造成了很多年轻人暂时没法面对城市高昂的房价，但是又不能流落街头，只能选择租房住。
租房，一直都是市场刚需。
目前长租公寓主要分为两种类型，分散式公寓和集中式公寓。
所谓分散式公寓就是以小区里面的住宅为主，比如那种2室1厅或者3室1厅的房子。
这种的优势是单个房子投入较少，更加灵活。
缺点是由于房子比较分散，管理相对困难，需要人工较高。
这方面的头部品牌以链家旗下的自如、蛋壳公寓、青客公寓为主。
集中式公寓比较好理解，就是类似于酒店一样，一个楼上有几十个甚至是几百个房间，统一做长租处理。
这种的优势是房间集中，便于管理，需要的人工少，人房比可以做到很低。
缺点就是一次性投入比较大，一般项目都要几百万起，小公司没有实力操作。
这方面以魔方公寓、泊寓、相寓做的比较大。
上面是对长租公寓的一个简单介绍。
下面说一下长租公寓的盈利模式。
前文也说过，长租公寓主要的利润点来源于租金溢价。
所谓租金溢价，其实就是租金差价。
就是说中间商赚差价。
所有的生意本质上都是低买高卖的。
比如从业主手上租下来是2000元/月，租给租客3000元/月，这样就会1000元/月的租金溢价了。
当然，并不是说这样的中间商赚差价就在道德层面有缺陷。
一来，长租公寓方会对原来的房子进行装修，这是一部分投入。
经过装修的房子会比之前发生翻天覆地的变化，可以说是从“罗玉凤”直接变成了“林志玲”。
二来，如果没有长租公寓的话，很多租客只能从中介或者业主手中租房。
一方面选择较少，另一方面价格或许会更高，关键是很多房子都是破旧装修，甚至是没有家具家电。
还有就是很多业主的房子只能整租，不租单间的。
这样就会有很多的束缚。
回想起我在深圳租房子住的时候，就是如此。
深圳租房流行自己买家具家电，就是房东只给你一个空空荡荡的房间，里面什么也没有。
因此在很多出租房周围，二手家具家电市场都很红火。
当然，这是七八年前的情况了，现在深圳的长租公寓市场发展的非常火爆。
回到正题，长租公寓主要盈利点是租金溢价，但是除了租金溢价之外，还有很多其他的赢利点。
比如：1、免租期套现2、租金分期3、服务费（代表公寓——自如）4、中介费（代表公寓——相寓）5、水电费（代表公寓——中小二房东）一．集中式包租专属6、代收快递7、便利店8、共享厨房、洗衣房9、健身房以上这些赢利点，很多长租公寓都已经探索的非常深入，限于篇幅，就不一一展开介绍。
我是包租公陈爵爷，一个在海滨城市白手起家上千间公寓的实践者，我把这几年做包租的实战经验整理成了一本书《手把手教你做包租》。
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朋友们，不要被忽悠进入长租公寓行业
17年糊里糊涂的进入长租公寓以来，很多人非常羡慕。
还有一部分准备进入这个行业，咨询我如何做？我反问你为什么要投资长租公寓行业？他们觉得这个行业挺赚钱，门槛不高，收的是现金流，BABABA一堆，停，停，停！有一句话叫墙外的人拼命想往里跳，墙内的人往外跑。
做为一个公寓人，先不说因为每天像母亲一样想着如何照顾好我们的租友，如何提高出租率，每个月初把钱都给了各位房东，自从进入这个行业以后，早期晚睡，人变瘦了腰不痛了，因为物理运动做的不少。
自己还要兼职变成万能的修理工。
进入行业之前，就要认真的考察，学习和了解行业的情况。
我们先梳理一下国内长租公寓的发展状况。
经过4个阶段发展期： 萌芽期(2010年到2013年) 长租公寓在国内萌芽于2010年前后，市场上之前有高端的公寓，青年长租公寓品牌真正出现在2010年左右。
包括YOU+自如，优客逸家，青客都是在此时刻诞生。
许多品牌创始人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓，他们在创业过程敏锐的发现需求，从而成为国内第一批青年公寓的玩家。
起步期（2013年到2015年） 长租公寓开始受到资本的关注，2013到2015年，魔方获得华平资本3000万美金，以自持物业为主的新派公寓获得1.6亿元。
由于租赁市场拥有广泛的发展前景，互联网+，房地产中介和酒店系都进入此赛道。
泡沫期（2015到2017年） 2015年可以称为国内公寓元年。
国家从金融，政策，房源，税收各方面支持租赁行业发展，广州等地方政府还推出了“租售同权”，即卖房和租房都可以享受到一样的教育等社会资源，进一步推广长租公寓的发展。
随后，万科宣布“万村计划”，在全国各地建立新型的租赁社区，这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。
碧桂园，龙湖，旭辉，招商，金地陆续进来，行业一片热闹。
而魔方，YOU+，蛋壳，自如这些早期玩家，为了抗衡巨头，加快融资速度。
2017年中国公寓行业证券化市场迈出重要一步，“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立，募集资金达到3.5亿元，这是国内首单公寓行业资产化产品。
行业门槛越来越高，中小公寓难以融资，资本冲着头部企业。
退潮期（2018到？） 这个阶段从18年开始,长租公寓负面消息不断,甲醛超标,抬升租金,爆雷一系列事件,媒体风向改变,从鼓励到妖魔化.2018年10月份万科宣布开始停止”万村计划”,深圳部分偏远地区甚至出现退租或者项目转让;深圳市政府颁布了相关的稳定租金政策,规定房东不能任意解除合同和提高租金,租金每年增长幅度不能超过5%,这样等于堵死了长租公寓盈利空间;鼎家公寓,乐伽公寓行业内一批” 高进低出 ”的爆雷,正式进入退潮期.此时,部分企业如远洋整体转让长租公寓部门,剩下的都在慢节奏发展,大家都进入一个比较谨慎的态度.附上倒闭公寓名单:以上是长租公寓发展的四个阶段，在了解了行业发展历史以后。
我们再来了解一下行业存在的问题。
其实PROBLEM是一大堆。
甲醛超标，高进低出，抬升租金，规模陷阱等，目前存在的最关键的问题有两个， 回报低 和 空租率过高。
回报率低 。
以前我们是1000元拿过来，卖3000元，现在是1500，只能卖2500元，差价减少了。
目前集中式公寓毛利率在30-40%之间，回本周期3-5年，一般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比较短，在3-5年，毛利在10-30%之间，相对投入比较少，回本周期在1-2年不等。
据说有一家头部公寓的年报显示，单间投入成本在7万，回本周期在6.8年。
空租率过高。
周姐在广州包租房子已经有10年了，目前规模大概有1000套房源。
“我做了这么多年公寓，今年行情是最差的。
以前的房子空出来，不到三天就可以租出去，而现在我们很多房子空了一个月都找不到租客，整体出租率只在85%左右。
”目前空置率是悬在公寓经营者的一把利剑，大家都在想着怎么把房子租出去，而空置率也导致租金下滑。
据统计，北京前三季度租金环比下滑4%，各位房东等不到18年租金大涨的行情。
面对过低的出租率，许多公寓运营方不得不大力度降价促销，某蛋公寓最近推出签约一年，免租1.5个月，这是风向标，悲观者认为行业进入降价潮了。
那么，长租公寓行业靠谱吗？或者这个行业有前景吗？国内租房市场是一个万亿的大市场，有统计表明2020租赁市场将达到1.6万亿，2025达到2.2万亿。
而根据国外的经验，随着房价的上涨，租房的人群会越来越多。
美国存量住房约1.3亿套，自2005年以来，美国住房自有率不断下降从04年69.2%下降到62.9%，2004年以来至少800万户自有住房家庭转向租赁，转向人口接近1900万。
到2015年底为主，美国有4390万个租赁家庭，租赁人口1.1亿，接近总人口的三分之一。
租金GMV达到5000亿美元以上，在美国越来越多人成为租房一族，租房市场不断扩大。
再看一下我们近邻日本。
日本自从房地产泡沫破裂，人口老化，房价下降。
租金也随着房价的下降而下降，从2000年开始止跌回升，目前日本租房市场庞大而稳定。
日本租赁家庭占比高达35%，超过1800人口选择租房居住，因为日本三大商圈房价比较高，工薪一族买不起，转向租房。
收入与租房支出在30%以内，近20年来日本全国租金水平还呈现缓慢下降趋势，大家更乐意去租房而非买房。
看完美日的租赁市场，确实前景可观，那么个人怎么进入少走弯路？首先，要充分了解市场 。
不能人云亦云，盲目跟风去做，不然会死的很快。
充分了解行业的特点，了解清楚后，如何定位，是要做青年公寓，还是蓝领或者家庭公寓？通过什么渠道获取客户？提供什么服务？这些都要弄清楚，充分了解这个是一门苦逼的行业。
另外，对具体项目要做可行性调查报告和现金流模型测算。
可以通过周边租房需求，交通，周边配套成熟度，物业可见度和物业改造成本五个维度来综合评估项目可行性，然后通过现金流测算模型，测算在租赁期间内，该项目的收益率，通过数据把风险量化，清楚的了解我们的营入收入多少，成本多少。
其次，房源的获取成本。
长租公寓本身的收入来源来自于租金差，如果项目前期租金太高，哪怕你运营能力再好，也难以获得理想的回报。
甚至出现亏损。
之前倒闭的乐咖，鼎家，爱公寓等几家，都是因为高收低出，导致现金流断裂，从而倒闭。
违背行业本质规律的，以后肯定会出问题。
如果能获取性价比高的物业，尤其城市核心地区，交通方便，配套齐全的，那么，恭喜你，你已经成功一半。
最后，要找一个行业内有丰富经验的人士作为合作伙伴。
包括刚才的可行性调查报告和现金流模式行业小白是做不出来，需要行业资深人士。
如果团队有一个经验丰富的行业老兵，可以让你少走很多弯路，甚至避雷。
如果找不到这类合伙人怎么办？那么，可以到长租公寓相关的学习社或者教育机构学习，了解行业动态，学习公寓行业的管理，运营，营销等方面的知识。
虽然行业目前在阵痛期，但是寒冬过后春天将会到了。
没有亏损的行业，只有亏损的企业。
如果没有做好充分准备，还是回头是岸。
贸然进入公寓行业，会死得很惨。
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