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房产泡沫什么时候破
房产泡沫破裂的时间是不确定的，但可以从多个因素进行预测和判断。
房产泡沫何时破裂是一个复杂的问题，涉及经济、政策、市场心理等多方面因素。
目前无法给出一个确切的时间点。
但是，可以从以下几个方面理解这一问题：
房产泡沫可能在特定条件下破裂。
宏观经济环境: 房产泡沫的形成和破裂往往与宏观经济环境密切相关。
例如，当经济繁荣，需求上升时，房价可能上涨；当经济衰退，需求下降时，房价可能面临下跌的压力。
因此，宏观经济走势是影响房产泡沫破裂的重要因素之一。
政策调控: 政府政策在调控房地产市场、防止泡沫产生和破裂方面起着关键作用。
例如，通过调整利率、房产税等政策工具，政府可以影响房地产市场的供求关系，进而对房价产生影响。
政策的变化可能直接触发房产泡沫的破裂。
市场供需关系: 房地产市场的供需关系是决定房价的重要因素。
当供应过剩，需求不足时，房价可能下跌，这时房产泡沫有可能破裂。
另外，投资者的预期也会影响市场供需，进而影响房价。
金融环境: 房地产市场的健康发展离不开稳定的金融环境。
如果金融市场出现动荡，例如利率波动、信贷政策变化等，都可能对房地产市场产生影响，可能导致房产泡沫的破裂。
综上所述，房产泡沫何时破裂受多种因素影响，无法给出一个确切的时间点。
然而，通过关注宏观经济环境、政策调控、市场供需关系以及金融环境等因素的变化，可以对房产泡沫的破裂进行预测和判断。
需要注意的是，投资有风险，购房者在做决策时应充分考虑自身经济状况和风险承受能力。
上世纪我国的房地产泡沫和现在的房地产泡沫有什么区别
●美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机●日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条●东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。
然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。
在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。
第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。
由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。
许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。
随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。
尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。
例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。
一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。
据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。
当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。
据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。
1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。
美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。
从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。
他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。
到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。
当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。
到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。
到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。
受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。
即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。
20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。
海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。
与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。
遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。
在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中公楼空置率竟达50%。
随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。
香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。
当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。
在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。
到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。
中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。
受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。
当时的香港，人们盲目地投资房地产。
为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。
一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。
1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。
据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。
而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。
在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。
它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
房地产泡沫简介
查尔斯·P·金德尔伯格在其著作中定义泡沫为一种资产价格的急剧上涨，这种上涨源于人们对价格进一步上涨的预期，吸引投机者加入市场，他们对资产的实际使用和盈利能力不感兴趣。
当价格飙升，预期逆转导致价格暴跌时，这通常会引发金融危机。
泡沫经济的典型特征包括供求严重失衡和投机氛围浓厚，其中房地产泡沫即为以房地产为载体的过度估值现象，其价格脱离了实际使用者的支撑。
历史上著名的案例包括1923-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，它引发了股市大崩溃并引发了20世纪30年代全球经济危机和二战。
另一个显著的实例是始于20世纪70年代的日本地价泡沫，持续到90年代初期破裂，这场泡沫导致日本经济长期陷入萧条，至今未完全恢复，甚至被戏称为二战后日本的“第二次战败”。
这些例子警示我们，房地产泡沫的破裂往往带来严重的经济后果，需要谨慎对待和管理。
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
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