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2020年中国住房租赁企业规模排行榜
文章来源：克而瑞租售前言：回顾2020年，租赁行业经历了巨大的变化。
年初突如其来的疫情黑天鹅加速行业洗牌，年末的蛋壳爆雷更为行业各方从业者敲响了风控的警钟。
在政策加码之下，租赁市场中的各参与方开始以理性的态度审视企业发展模式和市场未来的发展方向。
全年，租赁企业整体拓展及开业增速放缓，收敛聚焦，转向聚焦提升资产和经营质量。
12月，中央经济工作会议再次定调，继续推动“租购并举”全方位落地。
预计，有质量的经营、稳重求进将是2021年的市场主旋律。
那么，2020年各家租赁企业的表现如何？近几年，随着租赁用地、集体用地及自持土地的不断推出，重资产模型下土地端转化的租赁住房资产将成为市场供应主力，影响企业竞争格局，引导市场产品趋势。
因此，本次克而瑞《2020年中国住房租赁企业规模排行榜》增加租赁住房资产持有规模维度，以期从更全面的视角解读市场和企业的发展情况。
注：租赁住房资产持有规模包括租赁用地和含自持住宅用地一、2020年企业资产持有规模榜TOP20解读1、8城租赁用地成交1500万方，TOP20占比48.6%截至2020年12月，核心8城累计成交租赁用地约1500万方，2020年租赁用地成交约340万方，同比下跌6.8%；虽然受疫情影响，但整体租赁用地供应力度不减。
数据来源：CRIC城市租售系统TOP20企业获租赁用地约730万方，占比约48.6%，拿地仍以各地方国家队为主，如上海地产在公开市场上取得租赁用地约93万方，占上海总额13%，深圳人才安居集团基本承包了深圳的租赁用地，杭州钱江城投拿地份额占杭州18.7%。
2、国企、央企占比超7成，占主导优势截至2020年12月，核心8城范围内，榜单中TOP20企业获取的租赁用地和自持土地累计规模约1300万方，未来三到五年时间，预计能为市场提供约26万套租赁住房。
同时，这一市场的主导企业基本为国企、央企及部分民企。
40家企业中国企央企占比超7成。
以租赁用地来看，由于土地性质的特殊性，租赁用地市场交易基本以地方国企为主导，TOP20企业全部为各城市“国家队”。
自持土地与住宅用地绑定招拍挂，TOP20企业中有11家国企，持有土地占20家企业总量的64%。
同时，进入榜单的民企基本为规模化房企，如碧桂园、龙湖、金地等。
其中，龙湖拿地规模较大，达到44.46万方。
由此可见，国资国企在租赁土地端具备绝对优势，一方面，在探索租赁用地建设大型租赁社区的过程中，国企能发挥资源配置和协调的作用；另一方面，对于天然具有保障性、民生性的租赁住房领域，国企主导有利于保障“租购并举”的落地，降低市场中各类因素的扰动。
二、2020年房企运营规模榜TOP20解读1、规模保持增长趋势，全年增速下降2020年，在宏观经济环境承压之下，企业聚焦提升经营质量及开业转化。
截至12月底，TOP20企业累计开业规模上升至39.9万间，同比增长约23%；累计管理规模达到74.4万间，同比增长约6%；拓展规模维持低增速，20家企业全年总计新增拓展仅4.1万间。
数据来源：CRIC城市租售系统开业数据来看，一季度受疫情影响开业增速骤降至3.7%，二三季度开业情况有所回暖，对比2019年的高增长显著放缓，但全年新开业房源仍保持约7.5万间，以相对稳健的增速推进。
整体来看，房企新增开业及管理规模总量仍维持增长趋势，但相较过去的高增长，现阶段增速显著放缓。
究其原因，一方面今年企业聚焦资产质量及结构性优化，拓展及开业更谨慎、聚焦优质资源，以提升资产效率为主；另一方面，盘活存量资产之下，重资产项目增多，筹备入市周期更长。
2、头部企业增长快，中小企业面临淘汰赛从开业新增来看，第一梯队企业绝对领先，万科泊寓全年新增开业4.26万间，龙湖冠寓新增约7800间，朗诗寓和旭辉领寓分别新增约6100间、4600间。
同时，对比2018-2020年房企品牌开业规模增长情况，Top10规模门槛增速最快，分别达到400.67%和30.43%。
房企住房租赁企业开业规模门槛变化情况数据来源：CRIC城市租售系统头部企业基本已完成全国化布局，战略聚焦经营质量；中型企业迎来快速成长期，Top10规模门槛呈现急速扩张状态。
资源不断向优势企业聚焦，导致排行靠后企业的规模化进程相对缓慢，竞争激烈。
比如，远洋邦舍资产整体转让，石榴集团跌出前20，同时新进建方长租、中天乐柚。
3、轻资产、重资产、多元化经营，三大方向突围近年来，房企在规模化的基础上不断提升运营能力，以规模化租赁社区运营为突破方向之一。
旭辉领寓和朗诗寓积极布局，承接租赁用地新建规模化社区及城市更新租赁社区。
目前，已落地上海华侨城柚米社区，以及杭州朗诗寓瓜山未来社区。
重资产方面，中骏方隅表现突出，与金融端合作积极布局规模扩张。
一季度，与基汇资本合作成立5亿美元长租公寓投资平台；四季度，与上海建信住房达成战略合作。
全年新增开业约2800间，以重资产项目为主，落地深圳、上海、杭州、南京。
除此之外，在赚租金差及管理费的模式之外，企业也尝试积极探索多元化经营的新路径。
地产城方实行基于长期租约管理，提供资产服务和客户服务，做全产业链整合服务的业务模式。
简而言之，既租房又做配套服务，通过自营、联营模式，2020年已实现租金与多元服务收入占比7：3。
三、2020年运营商运营规模榜TOP10解读1、下半年恢复增长，四季度增速6.2%今年在融资紧缺、现金流紧张、外部环境整体呈收缩状态下，运营商对内调整经营结构，向上向下拓展产品线，积极拓宽客户面；对外来看，企业间收并购，强化行业资源整合。
截至12月底，TOP10企业累计开业规模上升至25.6万间，同比增长约12%；四季度新增开业规模环比增长6.2%，对比全年表现来看，经历了上半年疫情的冲击，下半年基本步入恢复节奏。
数据来源：CRIC城市租售系统2、内部结构分化，酒店系、蓝领赛道表现亮眼疫情冲击下，头部运营商仍保持稳健增长，并积极探索新方向。
魔方全年新增开业规模保持2600间，在北京、上海、杭州均落地新项目。
乐乎积极探索转型“公寓服务商”，开拓“满客”业务，帮助租赁企业快速去化房源；同时，以服务大中型租赁项目、政府采购及行业上下游为新战略方向。
酒店系品牌依靠庞大的酒店客户体系，良好的小业主房源资源，以及完善的酒店运营管理经验，逆势增长表现亮眼。
城家公寓新增开业约6200间，窝趣新增开业约3500间。
同时，企业横向拓展产品线，疫情下蓝领赛道商业模式优势凸显，乐乎、城家、窝趣纷纷推出蓝领产品线起程公寓、员宿、华舍公寓。
而乐璟生活社区全年新增开业规模近4000间，在深圳、天津和南通等地分别落地产业园区项目。
3、收并购频发，竞争格局生变2020年，运营商阵营内收并购事件频现，强化行业资源整合。
细分领域中，安歆集团动作频频，先后战略并购易企租、入股杭州诺巢故寓及新起点，业务布局从上海扩张至长三角区域，进一步强化其蓝领赛道的领跑优势。
此外，由于战略调整，世联红璞公寓将整体出让，由世联行大股东珠海大横琴集团有限公司和魔方生活服务集团接手。
据悉，魔方有望接管红璞房源，将进一步强化其领先优势。
小 结2020年，在疫情的催化下，外部环境和市场发生了巨大变化。
随之而来，行业底层逻辑、企业发展模式等都在悄然改变。
首先，轻重两端化发展，模式创新可期。
未来，国家队、国企、房企在新增土地端及城市更新存量盘活方面的作用将逐步加强，资源方倾向于长期资产运营及增值。
随着租赁用地、集体用地及自持土地项目的入市，企业阵营不断壮大，今年融通地产、大华集团、星河控股三家企业正式加入战局。
而运营方结合各家的核心竞争优势，为行业解决降本增效，挖掘围绕居住的生态链衍生价值，将迎来新的模式创新浪潮。
第二，头部企业领跑，市场回归经营价值。
当前的市场格局中，结构性分化显著，头部企业基本已完成规模高增长的阶段，转向以经营的内生型增长为主，由量的增长转向质的提升，更关注企业发展的健康度，重视运营和利润。
这一类企业的发展方向也将引导市场回归经营和运营价值的方向。
第三，精细化运营，挖掘细分领域价值。
下一阶段租赁企业突围的路径必然聚焦细分市场需求，今年蓝领赛道逆势突出表现，正是行业进入到精细化管理阶段，企业价值和商业模式优势的体现。
未来，随着客户需求的细分，企业亟需全面提升运营和服务的含金量。
同时，产品线扩充将成为企业横向生长的路径之一。
第四，租赁社区产品有望引导租住生活理念落地。
市场供应结构中，租赁土地将在未来几年陆续入市，成为租赁市场主要的增量供应之一。
这一类增量租赁住房，预计将以大型租赁社区的形式入市，新产品更接近住宅社区的租住体验将改变过去分散、老旧、无序的租房体验，配合公共资源配套的不断完善，将从客户端引导租房生活理念、“租购并举”的落地。
免责说明：克而瑞所发布的“2020年中国住房租赁企业规模排行榜”系以易居企业集团·克而瑞市场监测数据为基础，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的半年度测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的部分租赁企业及品牌数据，不纳入榜单统计范围。
克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。
全球长租公寓平台迎来大洗牌，WeWork 创始人再次创业入局
《全球长租公寓平台的变迁与新动向》长租公寓作为共享居住的概念在中国逐步发展，成为互联网与共享经济趋势下的新兴商业模式。
然而，自2017至2021年间，国内长租公寓行业经历了剧烈的震荡，从风口跌落，众多品牌消失，蛋壳公寓也深陷舆论漩涡。
尽管在中国，长租公寓需求庞大，但国情特殊，租房被视为“寄人篱下”，与欧美国家自由、省心的租房理念形成鲜明对比。
中国核心租房人群低龄化，更偏好大城市单身年轻人士和毕业租房群体。
长租公寓以其“拎包入住”的便利性受到青睐，但行业恶性竞争、乱象丛生，监管打击后，众多品牌暴雷，行业受到重挫。
全球范围内，共享居住平台发展态势各异。
希腊租赁平台Blueground与美国短租平台Travelers Haven的收购整合，展示出国外共享居住市场的发展趋势。
Blueground通过并购扩张，短短几年内在全球15个国家/地区、50+个城市运营，拥有超3万套房间，展现出强劲的发展速度和稳健运营能力。
另一家全球领先的共享居住平台Habyt采用集中式运营策略，通过自建物业、租赁和收购等方式获取房产，已在欧洲、北美和亚洲等全球15个国家/地区、50+个城市运营，拥有超3万套房间。
Habyt通过并购现有资产完成扩张，区别于其他自营扩张模式，显示出其独特的战略眼光和运营效率。
前WeWork CEO Adam Neumann创立租屋平台Flow，旨在改革地产租赁市场，其在全球范围内的初步布局和发展潜力备受关注。
尽管Flow的官方网站和平台还未正式上线，但已获得创投基金a16z的关注和资金注入，估值超过10亿美元。
Flow平台的未来潜力，尤其是在远程办公和弹性工作需求背景下，为远距办公和居住空间提供解决方案，显示出其市场潜力。
在亚洲市场，韩国首尔、新加坡的租房价格相对较高，但房地产科技公司如Dongnae和Cove在该地区展现出活力。
Dongnae通过收购Stevens，进一步扩大其在韩国市场的影响力，Cove则在新加坡和雅加达提供灵活租房服务，显示出亚洲市场对于长租公寓平台的需求和潜力。
全球长租公寓市场的格局正在发生变革，从国内的动荡到全球范围内的发展和整合，共享居住理念在全球范围内展现出不同的面貌和发展路径。
未来，随着技术的不断进步和市场需求的演变，长租公寓行业将继续探索新的商业模式和增长机会。
2020年蓝领公寓品牌影响力10强榜单
蓝领公寓，也称为租赁型职工宿舍、企业员工公寓，是区别于白领公寓的另一细分市场。
诞生之初是面向服务行业人群需求，伴随着租赁市场发展，逐渐面向企业主，专门为企业员工提供住宿服务。
公寓运营商可以为企业提供定制服务，以及完善的公寓管理制度，让企业员工居住稳定。
伴随着经济发展与产业功能转型，服务业占比呈现逐年增长，第三产业比重逐年上升，由2017年的53.03%提升到2019年的55.37%。
截至2019年，第三产业就业人口约 3.67 亿人口，其中以餐饮服务、酒店住宿、交通物流等为代表。
这些新型现代服务业存在大量的员工租赁需求。
目前国内的蓝领公寓市场仍在发展初期，蓝领公寓相关市场政策正逐渐完善。
10月，党的十九届五中全会将“房住不炒”首次写进未来五年规划。
2020年6月，杭州加强了蓝领公寓运营工作，明确提出要求各区蓝领公寓租金价格不高于同等地段同等居住水平市场价的70%，今年还将筹集建设蓝领公寓套。
由于租赁群体庞大，加之政策风向的指引，目前蓝领公寓市场已发展为巨大的赛道，出现了乐璟生活社区、筑梦公寓、安歆乐寓、9号楼公寓、华舍公寓、筑梦居公寓等多个玩家，且新玩家仍在不断入局。
以下为迈点研究院最新独家发布的“2020年蓝领公寓品牌影响力10强榜单”，排名前十的品牌依次是：乐璟生活社区、筑梦公寓、安歆乐寓、9号楼公寓、华舍公寓、筑梦居公寓、麦家青寓、合景陆舍、厘米公寓、起程公寓。
本次榜单暂未收录服务式公寓。
一、十强榜单二、市场表现在2020年蓝领公寓品牌影响力10强榜单中也可看出，乐璟生活社区、筑梦公寓、安歆乐寓占据前三甲，市场表现最为突出。
乐璟生活社区依托“政企银”模式，在业内首创“大社区”概念，为产业园区提供员工配套住宿、生活服务等一条龙服务。
安歆集团，定位企业住宿服务商，旗下有安歆校园、安歆乐寓等产品线。
筑梦公寓、9号楼公寓、华舍、麦家青寓、合景陆舍和起程公寓则是各家品牌从白领公寓细分出的蓝领公寓产品。
9号楼公寓以直营为主，成熟门店出租率稳定在95％；合景陆舍属于地产派系，在项目、资金上能够获得集团支持；筑梦居自2014年创立以来，专心聚焦“蓝领公寓”产品，2018年完成亿元人民币级A轮融资，至2019年底门店已突破100家。
后疫情时期，蓝领公寓由于坪效可观、客群稳定、入住率高、租期长、单房造价与运营成本低等优势获得创业系与酒店系长租公寓品牌运营商的快速响应。
与白领公寓相比，蓝领公寓在空间利用率、服务对象、成本优势和人才吸引力等方面具有较大优势。
一季度，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓。
随后二季度，乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目，而窝趣也推出首家企业公寓-华舍公寓。
此外，在收并购方面，安歆先后并购易企租、入股杭州诺巢故寓、收购新起点公寓，引领蓝领公寓行业进入整合发展的新阶段。
三、蓝领公寓品牌指数解读1、品牌指数：2020年蓝领公寓品牌活跃度及影响力显著提升数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日近一年以来，蓝领公寓MBI指数均值整体呈现阶段性波动趋势，月度平均MBI指数为24.35，同比去年上涨18.72%，活跃度和影响力都有显著提升。
其中1月和7月MBI指数攀升明显，分别达到37.23和33.85，环比分别上涨84.59%和54.09%。
1月长租公寓品牌集中交付、招租，7月“毕业季”品牌营销动作增强，均推动指数大幅攀升。
2、品类布局：近七成蓝领公寓品牌布局全国，华东地区蓝领公寓品牌影响力最强，创业系品牌表现最佳数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日将近七成的蓝领公寓品牌已展开全国性布局。
剩下的三成主要分布在华东地区、华南地区和华北地区。
除了全国性品牌，华东地区蓝领公寓品牌影响力在区域性品牌中最强，2020年，华东地区蓝领公寓品牌指数在区域性本土品牌指数中位于第一位。
华东地区作为中国经济总量最高的区域之一，凭借规划优势、经济实力和人才补助政策，极具人才吸引力。
随着租售同权逐步实现，租赁住房用地的增加，预计2021年蓝领公寓品牌将继续加速全国性布局。
数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日至于蓝领公寓背景分布，截至2020年11月，69%的蓝领公寓品牌为创业公司背景，23%的品牌为房企背景，酒店背景占比8%。
创业系背景的蓝领公寓表现最强，2020年，其品牌指数在各类背景的品牌指数中位于第一位。
2020年初疫情的突发，促使应变灵活的创业系蓝领公寓品牌更为关注企业员工租赁市场，凭借高强的运营能力，快速抢占蓝领公寓市场，创业系从数量和指数表现都远超其他背景的蓝领公寓。
预计未来蓝领公寓品牌将迎来快速增长的新阶段。
四、细分指标解读潜在用户分析数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日从品牌搜索指数来看，月度均值整体均呈现上升趋势，近一年平均搜索指数为6.76。
12月传统淡季、2月受疫情影响，搜索指数短暂下跌，后随着经济逐渐恢复，二季度保持稳定上涨趋势，接着指数逐渐降低，直至逐渐进入淡季。
数据来源：360趋势、网络指数等，迈点研究院整理从潜在客群地域分布来看，蓝领公寓品牌潜在客群主要来源于上海、广东、北京、浙江、江苏和四川等经济发达的人口密集省市；年龄结构占比最大的为25-34岁群体，所占比例达到58%；其次为19-24岁群体以及35-49岁群体，所占比例分别为22%和19%。
另外，男性占比高于女性。
媒体关注数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日从品牌媒体指数来看，近一年平均媒体指数为14.34。
1月品牌开业、新拓、节日营销动作较多，获得媒体广泛关注；由于品牌毕业季营销加强、新品发布、品牌集中开业、收并购、战略合作和扩张等大事件推动7月媒体指数攀升。
数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日近一年网络新闻、迈点新闻、360资讯、网络新闻、国搜新闻、搜狐焦点等是蓝领公寓最主要的十大媒体宣传平台。
其中，网络新闻、迈点新闻、360资讯出稿最多，是最为关注蓝领公寓品牌网络动态的新闻媒体。
媒体关注的焦点主要围绕“开业”、“交付”“融资”、“战略合作”、“收并购”、“扩张”、“品牌发布”等几大方面。
运营表现分析数据来源：迈点研究院，截止日期2020年11月30日从品牌运营指数来看，月度均值整体均呈现波动上升趋势，近一年平均运营指数为10.2。
这主要得益于公寓头部品牌APP和其微博平台的良好运营，如安歆乐寓和筑梦公寓的APP下载量和微博发布量均达到历史高位，环比去年同期增长明显。
随着蓝领公寓品牌官方APP、微博、微信、抖音等运营能力的增强，运营能力将成为品牌营销的重要突破口。
五、总结目前，蓝领公寓主要布局华东地区、华南地区以及华北地区。
蓝领公寓相关市场政策正逐渐完善，租赁住房用地也逐步增加，预计2021年蓝领公寓品牌将继续加速全国性布局。
随着长租公寓品牌的陆续入场，预计未来蓝领公寓市场将迎来快速增长的新阶段。
六、榜单数据说明中国长租公寓品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据2019年12月1日-2020年11月30日迈点品牌指数MBI近2000家品牌数据汇总统计而成。
具体说明：1.迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)说明迈点品牌指数MBI(长租公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。
监测对象：长租公寓计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数MBI数据;a、b、c，指系统中的加权系数;SI(search Index)，指搜索指数; OI(Operation Index)，指运营指数;MI(Media Index)，指媒体指数。
注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。
搜索指数：一段时期内，品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。
运营指数：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网的运营情况，如官网、APP、微博、微信等。
媒体指数：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的正面新闻数量。
2.统计时间：2019年12月1日-2020年11月30日3.监测范围：近2000家市场主流长租公寓品牌。
关于迈点研究院迈点研究院成立于2009年，是国内领先的商业空间资产战略研究咨询机构。
迈点研究院长期致力于大数据商业分析平台建设，用“数据生产力”改变认知、提升企业效能，为寻求进入与扩大商业空间领域业务的企业与公共机构，提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案。
化“数”为“据”，辅助客户制定重大决策，识别投资风险。
迈点研究院率先深入商业空间品牌资产研究，将无形的品牌资产通过有形的数据维度呈现，创新开发了品牌动态数据监测系统-MBI、MCI。
并以此为依据，为需要科学规划项目资源配置的客户，提供战略、运营、组织的咨询服务，提高项目空间资产价值，提升项目运营定价权与收益，稳健财务增长；同时，迈点研究院积极参与公共政策咨询和公共事业建设。
是国内领先的聚焦商业空间领域战略、运营、组织以及兼并购方面的专业咨询机构。
经过10年的互联网大数据沉淀，迈点研究院建立了完整的商业空间产业大数据平台库，涵盖投资开发、品牌建设、运营管理、客群营销等多个版块;与品牌中国战略规划院、人民在线、TalkingData战略合作;影响超6000家酒店民宿品牌、 2000家公寓品牌、 1000家办公空间品牌、1000家商业综合体品牌、 家景区乐园品牌、 家上下游产业链服务商品牌以及家全国重点城市酒店……联系我们邮箱企业微信：
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