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朋友们，不要被忽悠进入长租公寓行业
17年糊里糊涂的进入长租公寓以来，很多人非常羡慕。
还有一部分准备进入这个行业，咨询我如何做？我反问你为什么要投资长租公寓行业？他们觉得这个行业挺赚钱，门槛不高，收的是现金流，BABABA一堆，停，停，停！有一句话叫墙外的人拼命想往里跳，墙内的人往外跑。
做为一个公寓人，先不说因为每天像母亲一样想着如何照顾好我们的租友，如何提高出租率，每个月初把钱都给了各位房东，自从进入这个行业以后，早期晚睡，人变瘦了腰不痛了，因为物理运动做的不少。
自己还要兼职变成万能的修理工。
进入行业之前，就要认真的考察，学习和了解行业的情况。
我们先梳理一下国内长租公寓的发展状况。
经过4个阶段发展期： 萌芽期(2010年到2013年) 长租公寓在国内萌芽于2010年前后，市场上之前有高端的公寓，青年长租公寓品牌真正出现在2010年左右。
包括YOU+自如，优客逸家，青客都是在此时刻诞生。
许多品牌创始人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓，他们在创业过程敏锐的发现需求，从而成为国内第一批青年公寓的玩家。
起步期（2013年到2015年） 长租公寓开始受到资本的关注，2013到2015年，魔方获得华平资本3000万美金，以自持物业为主的新派公寓获得1.6亿元。
由于租赁市场拥有广泛的发展前景，互联网+，房地产中介和酒店系都进入此赛道。
泡沫期（2015到2017年） 2015年可以称为国内公寓元年。
国家从金融，政策，房源，税收各方面支持租赁行业发展，广州等地方政府还推出了“租售同权”，即卖房和租房都可以享受到一样的教育等社会资源，进一步推广长租公寓的发展。
随后，万科宣布“万村计划”，在全国各地建立新型的租赁社区，这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。
碧桂园，龙湖，旭辉，招商，金地陆续进来，行业一片热闹。
而魔方，YOU+，蛋壳，自如这些早期玩家，为了抗衡巨头，加快融资速度。
2017年中国公寓行业证券化市场迈出重要一步，“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立，募集资金达到3.5亿元，这是国内首单公寓行业资产化产品。
行业门槛越来越高，中小公寓难以融资，资本冲着头部企业。
退潮期（2018到？） 这个阶段从18年开始,长租公寓负面消息不断,甲醛超标,抬升租金,爆雷一系列事件,媒体风向改变,从鼓励到妖魔化.2018年10月份万科宣布开始停止”万村计划”,深圳部分偏远地区甚至出现退租或者项目转让;深圳市政府颁布了相关的稳定租金政策,规定房东不能任意解除合同和提高租金,租金每年增长幅度不能超过5%,这样等于堵死了长租公寓盈利空间;鼎家公寓,乐伽公寓行业内一批” 高进低出 ”的爆雷,正式进入退潮期.此时,部分企业如远洋整体转让长租公寓部门,剩下的都在慢节奏发展,大家都进入一个比较谨慎的态度.附上倒闭公寓名单:以上是长租公寓发展的四个阶段，在了解了行业发展历史以后。
我们再来了解一下行业存在的问题。
其实PROBLEM是一大堆。
甲醛超标，高进低出，抬升租金，规模陷阱等，目前存在的最关键的问题有两个， 回报低 和 空租率过高。
回报率低 。
以前我们是1000元拿过来，卖3000元，现在是1500，只能卖2500元，差价减少了。
目前集中式公寓毛利率在30-40%之间，回本周期3-5年，一般集中式公寓租期在8-15年；而分散式租期比较短，在3-5年，毛利在10-30%之间，相对投入比较少，回本周期在1-2年不等。
据说有一家头部公寓的年报显示，单间投入成本在7万，回本周期在6.8年。
空租率过高。
周姐在广州包租房子已经有10年了，目前规模大概有1000套房源。
“我做了这么多年公寓，今年行情是最差的。
以前的房子空出来，不到三天就可以租出去，而现在我们很多房子空了一个月都找不到租客，整体出租率只在85%左右。
”目前空置率是悬在公寓经营者的一把利剑，大家都在想着怎么把房子租出去，而空置率也导致租金下滑。
据统计，北京前三季度租金环比下滑4%，各位房东等不到18年租金大涨的行情。
面对过低的出租率，许多公寓运营方不得不大力度降价促销，某蛋公寓最近推出签约一年，免租1.5个月，这是风向标，悲观者认为行业进入降价潮了。
那么，长租公寓行业靠谱吗？或者这个行业有前景吗？国内租房市场是一个万亿的大市场，有统计表明2020租赁市场将达到1.6万亿，2025达到2.2万亿。
而根据国外的经验，随着房价的上涨，租房的人群会越来越多。
美国存量住房约1.3亿套，自2005年以来，美国住房自有率不断下降从04年69.2%下降到62.9%，2004年以来至少800万户自有住房家庭转向租赁，转向人口接近1900万。
到2015年底为主，美国有4390万个租赁家庭，租赁人口1.1亿，接近总人口的三分之一。
租金GMV达到5000亿美元以上，在美国越来越多人成为租房一族，租房市场不断扩大。
再看一下我们近邻日本。
日本自从房地产泡沫破裂，人口老化，房价下降。
租金也随着房价的下降而下降，从2000年开始止跌回升，目前日本租房市场庞大而稳定。
日本租赁家庭占比高达35%，超过1800人口选择租房居住，因为日本三大商圈房价比较高，工薪一族买不起，转向租房。
收入与租房支出在30%以内，近20年来日本全国租金水平还呈现缓慢下降趋势，大家更乐意去租房而非买房。
看完美日的租赁市场，确实前景可观，那么个人怎么进入少走弯路？首先，要充分了解市场 。
不能人云亦云，盲目跟风去做，不然会死的很快。
充分了解行业的特点，了解清楚后，如何定位，是要做青年公寓，还是蓝领或者家庭公寓？通过什么渠道获取客户？提供什么服务？这些都要弄清楚，充分了解这个是一门苦逼的行业。
另外，对具体项目要做可行性调查报告和现金流模型测算。
可以通过周边租房需求，交通，周边配套成熟度，物业可见度和物业改造成本五个维度来综合评估项目可行性，然后通过现金流测算模型，测算在租赁期间内，该项目的收益率，通过数据把风险量化，清楚的了解我们的营入收入多少，成本多少。
其次，房源的获取成本。
长租公寓本身的收入来源来自于租金差，如果项目前期租金太高，哪怕你运营能力再好，也难以获得理想的回报。
甚至出现亏损。
之前倒闭的乐咖，鼎家，爱公寓等几家，都是因为高收低出，导致现金流断裂，从而倒闭。
违背行业本质规律的，以后肯定会出问题。
如果能获取性价比高的物业，尤其城市核心地区，交通方便，配套齐全的，那么，恭喜你，你已经成功一半。
最后，要找一个行业内有丰富经验的人士作为合作伙伴。
包括刚才的可行性调查报告和现金流模式行业小白是做不出来，需要行业资深人士。
如果团队有一个经验丰富的行业老兵，可以让你少走很多弯路，甚至避雷。
如果找不到这类合伙人怎么办？那么，可以到长租公寓相关的学习社或者教育机构学习，了解行业动态，学习公寓行业的管理，运营，营销等方面的知识。
虽然行业目前在阵痛期，但是寒冬过后春天将会到了。
没有亏损的行业，只有亏损的企业。
如果没有做好充分准备，还是回头是岸。
贸然进入公寓行业，会死得很惨。
如何办理长租公寓执照
长租公寓是当前大热的行业，很多企业和人个都看好长租公寓的发展前景，纷纷投身到行业中，而长租公寓的承办需要符合相关的法律法规，必须证照齐全，手续不全的话是不可以开张营业的，那么该如何办理长租公寓执照。
开办长租公寓需要办理各类证件，手续主要包括消防、卫生以及工商税务等多个部门，整个手续的办理时间也比较长，办理前做好充足的准备可以节约时间。
首先，要去工商局报审长租公寓的名称，这个环节需要准备身份证、房产证以及房屋租赁合同的原件以及复印件，拿到审批结果后需要去长租公寓辖区内的消防、卫生以及环保这三个部门办理许可证，三个部门同时办理可以有效节约时间。
想要办理长租公寓执照，消防检查必须要通过，消防合格与否关系到公共安全和人身安危绝不可忽视。
消防检查的审批主要包括前期建筑审核和装修完毕的验收，需要准备的材料主要有长租公寓的设计图纸包括平面图、立面图和剖面图。
配合消防机关完成建筑审核。
之后按照消防部门的建设意见书，选用装修时的装饰材料。
装修时最好选择有国家防火性能标准合格证书的装修材料，否则就需要把材料的样品送到消防部门检测，检测还需要收取一定的费用。
装修完毕后消防机构到现场进行验收，主要是针对消防通道设置等，还会对一些样品进行监督抽样。
通过消防部门的验收之后，凭消防意见书去公安局治安大队申领特种行业经营许可证。
除此之外，长租公寓的各项防盗设施都需要按照标准跟进，公寓内的服务人员还要进行治安培训，在前期准备的过程中需要和当地的公安部门联系。
此外卫生许可证办理时还需要对以下几项进行审查：内部卫生管理制度是否完善;从业人员的具体名单，且这些人员需要经卫生知识培训和健康体检后，办理好健康证;长租公寓的总平面图和工艺流程设计平面图;卫生设施和场所检测。
以上材料准备齐全后，通过初审领取申请书，之后经过现场审核，合格后可领取卫生许可证。
长租公寓现在正处于发展的初级阶段，有关长租公寓领域的规范性法律还没有完全建立，但并不是说这个行业没有准入门槛，相反在实际执行中，需要遵循的规则还是比较严厉的。
重磅！六部门联合发文重点监管，长租公寓暴雷终结？
六部门联合发文，加强轻资产住房租赁企业监管。
26日，住房和城乡建设部（下称：住建部）、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（下称《意见》），要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。
引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源
有关部门指出，近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场运行总体平稳，租金水平稳中有降，为解决居民住房问题发挥了重要作用。
但同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业（本文简称住房租赁企业），利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。
特别是，近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。
本月初，纽交所宣布暂停蛋壳公寓交易，启动除牌程序。
蛋壳公寓2020年1月自纽交所上市，直至被退市仅仅一年多的时间。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，蛋壳公寓等部分长租公寓企业一直以来采用“高进低出”“长收短付”的运营模式，即：高租金从房东手里承租房屋，又采用低租金模式出租给租户，同时利用“租金贷”的形式，利用租客名义向第三方金融机构申请租金贷款提前缴纳一年房租，再利用提前收回的租金扩大规模或者运营，并形成租金池，通过这种收付与款之间的时间差来达到疯狂扩张的目的。
“这种模式长期难以为继，一旦遇到突发事件或者运营不良，企业就会陷入资金链断裂的困境，企业暴雷的隐患早已埋下。
”陈霄称，2020年在疫情的催化下，租赁市场整体下行压力加大，疫情后就业市场严峻，长租公寓出租率明显下降，空置率提升，使得长租公寓运营模式的脆弱性加速暴露。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策。
政策严厉、方向明确，成为今年在经营贷管控基础上，房地产市场第二个与金融相关的重要政策。
全方位加强监管
“自从2016年鼓励规模化、机构化租赁以来，轻资产的租赁企业发展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的，在广州目前就有200家左右。
”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，相比重资产经营的，这类企业在经营上最大的问题是轻资产经营、扩张速度快，容易出现一些违规行为，比如“黑二房东”（随意涨租、克扣押金、随意收取水电费等），以及长租短付，搞资金池，蓄意卷款潜逃。
这是《意见》出台的重要背景。
《意见》明确了七方面监管措施。具体来看：
一是加强从业管理。
从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。
二是规范住房租赁经营行为。
住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
三是开展住房租赁资金监管。
住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户。
住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
四是禁止套取使用住房租赁消费贷款。
住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。
金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。
五是合理调控住房租金水平。
加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。
六是妥善化解住房租赁矛盾纠纷发挥住房租赁相关行业协会作用，完善住房租赁行业执业规则，配合相关部门处理住房租赁矛盾纠纷，净化住房租赁市场环境。
综合运用人民调解、行政调解、行业性专业性调解、司法调解等多元调解机制，维护住房租赁当事人合法权益。
七是落实城市政府主体责任。
城市政府对规范发展住房租赁市场承担主体责任，要建立住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网信等多部门协同的住房租赁联合监管机制，并将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
规范发展 长租公寓仍大有可为
“从长租公寓的野蛮生长到蛋壳公寓的退市，行业发展风波迭起，但这并不意味着长租公寓行业已经无路可走。
”陈霄表示，在中央多次强调发展租赁住房的政策红利下，行业未来发展仍有空间。
陈霄认为，依靠野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路。
第一，机构需要不断提升运营能力，在服务水平和产品设计等方面加强，提高获客能力，提高出租率；第二，企业要做好成本管控，平衡收支水平，保证现金流安全；第三，加强对长租公寓的监管，将租金及租金贷纳入监管账户，对此，深圳、杭州、重庆等城市已经提出了相关的规定，要求设置专项监管账户，规范住房租赁企业经营行为，遏制企业“跑路”等行为。
未来或将有更多的城市出台相关规定，长租公寓行业将会向着更加精细化、规范化的方向发展。
李宇嘉也表示，轻资产的租赁企业更容易出现“长收短付”的资金池行为，“管住了资金，长租公寓的风险就降低了一大半。
”此外，他说，打击“租金贷”成为近期监管工作发力的一个重要方面，而在加大力度“堵歪门”的同时也应合理“开正门”，继续在住房普惠金融上下功夫，补上金融服务在这方面的短板。
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